刚需撑起上海楼市：新房、二手房价格都在涨，小户型、低总价房“吃香”

4月16日，国家统计局公布2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，3月份，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市个数均比上月增加。

(资料图片仅供参考)

对此，58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时称，3月房地产市场呈现出一线城市领跑、二手房强于新房的鲜明特征。当前房价下跌空间已进一步收窄，一线和强二线复苏力度在进一步加强。后续核心城市领稳、二线城市修复、三四线磨底的格局表现将更为明显。

在70城中，上海的新房价格环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.1个百分点；而二手住宅方面，上海房价连续第二个月上涨，环比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦认为，相较于全国，上海楼市复苏势头更强劲，二手房“量价齐升”，刚需群体成为了市场的核心支撑。

上海新房价格环比上涨0.3%，中低价位房源成交火热

国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅与上月相同；二线城市同比下降3.3%，降幅扩大0.2个百分点；三线城市同比下降4.0%，降幅与上月相同。

图片来源：国家统计局

就城市层面而言，3月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有14个，比上月增加4个。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，3月份的房价指数向好为市场注入了较大信心。若以14个城市除以70个总量计算，已有两成左右的城市房价出现上涨，这不仅是数量的累积，更反映出市场性质上的积极扭转。同时，房价上涨范围已从大城市扩大到宜昌、牡丹江、烟台、惠州等中小城市、地级市，表明当前市场活跃度也正在提升。

在上涨城市中，上海新房价格表现依旧抢眼。3月份，上海新房价格环比上涨0.3%，与广州一起涨幅并列全国第一；同比方面，上海新房价格涨幅达3.7%，同样位列全国第一。此外，今年前3个月，上海的新房价格均值亦领涨全国，同比上涨4.0%。

卢文曦指出，3月，上海新房价格的上涨主要受中低价位房源火热成交的带动。临港、宝山顾村、青浦重固等板块新房表现亮眼，凭借亲民价格深受刚需及首次置业者青睐。

此外，上海中原地产数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积为56.3万平方米。

卢文曦指出，尽管3月新房成交未超过去年同期，但来客来访等前端指标表现优异，市场热度持续高位。供应节奏偏慢、单次投放量不足，是目前制约成交进一步突破的主要因素，而“沪七条”对刚需及首次改善群体的提振效果显著，尤其外环周边楼盘表现突出。

对于后市，3月二手房市场的火爆成交，培育了大量潜在新房买家，二手房卖家后续大概率入市购置新房，为4月成交提供强力支撑。随着4月供应持续到位，市场成交将进一步突破，热度必然超越3月。

二手房“量价齐升”，专家称4月房价仍有上涨动力

数据显示，3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%；二、三线城市环比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市同比下降6.2%，降幅与上月相同；三线城市同比下降6.4%，降幅扩大0.1个百分点。

严跃进指出，三类城市房价环比均在改善，其中一线城市二手房价格转涨，终结了连续11个月下跌态势，市场信号非常积极。

他表示，2024年政策出台后二手房也曾有过一轮上涨，但后续重新减弱。但本轮上涨与上一轮有本质区别：一方面，是本轮房价调整深度更深，购房性价比更高；另一方面，当前市场挂牌量已实质性减少，供求关系与市场预期均已发生变化。而上一轮更多是政策刺激下的短期和初期反应，持续性较弱。

图片来源：国家统计局

就城市层面而言，3月份，70个大中城市中，二手房价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。其中，上海二手住宅价格环比上涨0.4%，连续第二个月上涨，涨幅较上月扩大0.2个百分点。

卢文曦指出，当前低总价刚需二手房房源去化加快，房东议价底气增强，跳价案例增多。从各方大面积段来看，上海90平方米及以下小户型二手房价格涨幅为0.6%、90-144平方米中等户型二手房价格涨0.5%，均较前期提升0.3个百分点。

此外，从二手房成交情况来看，自2月25日“沪七条”落地后，上海二手房市场热度持续攀升。据上海中原地产数据显示，3月份，上海二手住宅成交2.85 万套，环比上涨178.79%，同比上涨6.00%，这一成交量更是创下2021年4月以来新高。

值得注意的是，这一热度目前仍在延续。网上房地产数据显示，4月11日（上周六），上海二手房网签成交量高达1632套，为“沪七条”后第五次刷新单日成交量新高。

对于后市，卢文曦认为，4月，上海二手房总成交量虽可能有所回调，但预计仍将稳定在2万套以上。同时，房价仍有上涨动力，原因在于：一方面，挂牌房源减少，房东不愿低价抛售，涨价挂牌成常态；另一方面，成交周期缩短，议价空间缩小，市场向供需平衡转变。

来源：时代周报

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